克爾瑞鄭州機構數據顯示，鄭州商業(yè)地產存量長期處于高位夠賣20個月以上，專家認為商業(yè)地產量太大投資需要找剛需。
近幾年，隨著住宅限購和城市規(guī)劃的原因，鄭州的商業(yè)地產——包括商業(yè)綜合體、商業(yè)寫字樓、專業(yè)市場——建設一路高歌猛進，不僅迎來了萬達、華潤等知名開發(fā)企業(yè)，也形成了多個商圈和商務辦公集群。
然而，克爾瑞鄭州機構的數據顯示，鄭州市商用物業(yè)和寫字樓的存量長期處于高位，夠賣20個月以上，鄭州是否有足夠的購買力支撐這樣大的供應量？鄭州是否需要如此多的商業(yè)地產？
數據
商業(yè)地產存量夠賣20個月以上
今年年初，受到政策和信貸影響，鄭州樓市商品住宅成交量略顯低迷，受到了廣泛關注。但很多投資者并不了解的是，相比住宅市場，商用物業(yè)和寫字樓更令人擔憂。
根據克爾瑞鄭州機構提供的數據，5月商業(yè)市場成交7.41萬㎡，環(huán)比上漲29%，其中商業(yè)物業(yè)供應6.60萬㎡，成交7.41萬㎡，供求比0.89。
從目前來看，這樣的成交數據至少還沒有達到很多開發(fā)商的預期，因為截至2014年5月，商用物業(yè)存量達312.91萬㎡，存量下降緩慢，去化壓力十分巨大。
寫字樓市場同樣也沒好多少，克爾瑞的數據顯示，5月份，辦公市場成交大幅上漲，成交10.35萬㎡，環(huán)比上漲18.82%；成交均價為13181元/㎡，環(huán)比上漲11.0%，同比上漲8.87%。但由于2013年辦公項目集中入市導致存量大幅攀升，截至2014年5月，鄭州市辦公項目存量為235.53萬㎡。
由數據不難看出，按照現在的存量，鄭州市的商用物業(yè)和寫字樓夠賣20個月以上。而據克爾瑞分析，近一年辦公物業(yè)始終處于供過于求的狀態(tài)，成交量疲軟。從區(qū)域來看，辦公的主力仍然屬于鄭東新區(qū)，值得注意的是，高鐵周邊的辦公已達到一個飽和狀態(tài)。
分析
綜合體扎堆，商業(yè)地產存量“階段性過剩”
據了解，“商業(yè)地產熱”始于2011年，由于當時恰逢樓市新“限購”政策實施，一部分開發(fā)商將目光轉投不限購的商業(yè)地產。與此同時，隨著鄭州城中村改造的快速推進，以及高鐵商圈、龍子湖商圈等新商圈的規(guī)劃，大量城市綜合體入市，造成商用物業(yè)和辦公物業(yè)的供應量大增，掀起了新一輪商業(yè)置業(yè)熱潮，商業(yè)物業(yè)存量攀升。
對此，中國購物中心產業(yè)資訊中心主任郭增利認為，目前商業(yè)地產存量只是“階段性相對過剩”而非“絕對過?！薄？臻g上，局部過熱和局部不足在矛盾中并存；定位上，同質化現象突出（同質化本屬正常，但受商圈重疊影響較大）；增量上，需要與消費能力增長匹配、與零售商開店強度匹配、與產業(yè)發(fā)展能力匹配、與人口增長匹配。另外，持續(xù)增長的消費能力和繼續(xù)放大的大中城市人口聚合效應，以及產業(yè)發(fā)展和生活方式升級推動對購物中心的增量和存量支撐力度仍客觀存在。
以鄭州為例，根據《中原經濟區(qū)鄭州都市區(qū)建設綱要》，到2020年，鄭州都市區(qū)總人口將在1500萬以上，占全省1/5左右；建成區(qū)面積將在1000平方公里以上，其中主城區(qū)建成區(qū)面積為800平方公里左右，鄭州市的城市規(guī)模將不可避免地向特大型城市轉變，城市的空間結構也將不斷調整，這將在客觀上形成巨大的商用和辦公需求。
建議
開發(fā)以需求為導向，投資要找剛需
面對如此巨大的開發(fā)體量，開發(fā)商是否該適可而止，投資者又應該如何“沙里淘金”？
對于未來商業(yè)地產如何發(fā)展，郭增利給出的建議是：必須以需求為導向，發(fā)揮好商業(yè)地產的業(yè)態(tài)優(yōu)勢；統(tǒng)一管理和分散經營相結合；從區(qū)位條件、定位主題、功能組合、品牌組合等方面?zhèn)€性分析。另外，還要形成生活方式場所的社交環(huán)境和社區(qū)環(huán)境、強化服務創(chuàng)新、把體驗轉化為競爭力。
而對于投資者來說，商業(yè)剛需現象已經引起業(yè)界注意。目前，越來越多的商業(yè)配套或者綜合體已經不再把品牌當成最大的價值點，而是周圍人群的剛需，“項目能迫切解決周邊人的生活問題，帶來生活便利及實惠，這樣的項目真正蘊藏巨大的投資潛力?！币幻麡I(yè)內人士分析稱。
該業(yè)內人士認為，市場上目前的商業(yè)綜合體，仍然喜歡以品牌來塑造力量、塑造形象，但對市場而言，真正為大眾所接受的，反而是被市場忽視的那些投資品種，諸如社區(qū)底商、餐飲街、校園地產、產業(yè)園配套商業(yè)等。因此，他建議投資者在選擇投資項目的時候，應該認真做好準備工作，選擇真正的剛需商業(yè)。
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